Sälja och köpa lägenhet - fråga

[Franz]

Hejsan!

Jag är mitt uppe i en bostadsaffär, något jag absolut inte är van vid och jag känner mig verkligen förvirrad. Skulle behöva lite tips från människor som gjort detta tidigare, som vet hur det går till. Helst inga killgissningar från folk som inte har någon erfarenhet men som tror att det ligger till si eller så.

Jag har då alltså sålt min gamla lägenhet och jag och frun har köpt en ny, större. Vi ska vara utflyttade den 20:e juni. På pappret blir den nya lägenheten vår den 21:a, men ägarna har sagt att vi kan få tillträde så fort vi blir godkända av föreningen då den ändå står tom.

Det som jag är osäker på är alla bankärenden. Byråkrati har alltid varit lite småläskigt tycker jag, även fast jag är rätt duktig på det, men banker och såhär stora summor pengar är ny mark för mig och inte så jättekul att ha ansvar för.

Om jag fattat det rätt så kommer lånet på lägenheten att försvinna då summan av lånet går från köparen till banken? Är det något som kommer ske automatiskt, något som mäklaren gör, något som köparens bank gör eller något som jag ska göra?

Ungefär samma fråga om lånet som jag tar av nya banken för att köpa nya lägenheten? För jag själv över insatsen till nya banken och banken för över summan till mäklaren/säljaren eller ska jag göra de sakerna själv?

Detta är säkert dumma frågor, men jag har aldrig gjort en sån här bostadsaffär förut och tycker det är skitläskigt att ha med såhär stora summor pengar att göra.

Tacksam för svar!!!

 

[ingefära]

lånet försvinner när det går från köparen till banken. i min erfarenhet så har de "live"-kontakt med banken under överlämningen. när det gäller insatsen så löser banken det. du behöver eventuellt bekräfta vilket konto de ska ta pengarna ifrån.

men jag skulle verkligen rekommendera att du pratar med din mäklare eller kontakt på banken om du är osäker. de har koll på ditt specifika fall.

om du får tillträde tidigare än tänkt glöm inte att se till så att hemförsäkringen är på plats från den faktiska dagen. jag skulle också se till att det går via mäklaren så att det står rätt datum i alla papper.

cheers

 

[Rangertheman]

Det är verkligen inga dumma frågor! Trots att jag köpt/sålt både hus och lägenheter genom åren, och det gått väldigt smidigt, tycker jag det är läskigt. Det är ju så himla många nollor i summorna.

Jag har samma erfarenhet, att mäklaren har kontakt med banken (och eventuellt motpartens bank) och att de löser alla överföringar. Vi har fått skriva på en fullmakt att de får göra det.

Precis som ingefära skriver är det viktigt att det inte blir minsta glapp i försäkringarna. Hellre betala för några dagar extra än att stå där oförsäkrad.

 

[EvilSpook]

Vid de bostadsaffärer jag har gjort har vi fått tid hos banken och varit på plats där.
Det brukar vara en hel del påskrifter de ska ha för att lösa befintliga lån och teckna nya.
De har då också på de datumen skött kontakten med mäklarna (via telefon).

Men jag håller med Ingfära, kolla med mäklaren/banken hur upplägget ser ut.
Du behöver inte ha nån stor oro inför påskrivandet och beloppen, sånt är de vana att hantera.
Själv är jag mer orolig för vad man faktiskt köper/säljer och ev. fel som kommer hittas.
En dolda-fel-försäkring är i princip värdelös.

//EvilSpook

 

[Franz]

Stort tack för hjälpen!!! Skönt att det verkar som att mäklaren och banken fixar det mesta. Alla papper är påskrivna så det är ordnat, har mest varit orolig för vad som händer sen, att alla de stora beloppen ska vara på mitt konto och att jag måste överföra de till rätt ställen. Men det låter ju väldigt bra om mäklaren sköter den saken

 

[Arrikir]

Håller med det som sägs ovan. Jag och tjejen köpte nyligen en gemensam lägenhet och min erfarenhet var att banken och mäklare pratar och fixar transaktionen på tillträdesdagen åt en.

Prata med mäklare om det hela, de brukar vara glada att svara på de frågor man har. Det är alltid stressigt med stora summor, lån och kontrakt men det kommer gå bra!

 

[entomophobiac]

Om jag fattat det rätt så kommer lånet på lägenheten att försvinna då summan av lånet går från köparen till banken? Är det något som kommer ske automatiskt, något som mäklaren gör, något som köparens bank gör eller något som jag ska göra?

Har alltid varit mäklare+bank i en ohelig kombination vad jag kan minnas. En process som alltid känns märklig, och som jag tror en varit mer skeptisk till om pengarna faktiskt var sedlar i en aluminiumväska som du var tvungen att räcka över. Men smidigt är det åtminstone!

Just sign right here ...

 

[harrison]

Är det lönsamt att köpa en lägenhet idag för uthyrning?

 

[Conan]

Är det lönsamt att köpa en lägenhet idag för uthyrning?

Nej knappast. Du behöver köpa en ägarlägenhet om du ska hyra ut mer än ett par år. Och att hämta hem räntekostnader och andra utgifter är nog svårt idag. Finns ett enormt utbud av lägenheter att hyra och svagt intresse att betala stora överkostnader för den som ska hyra.

Kan du betala lägenheter utan lån kan du förstås tjäna en hacka på uthyrning, men är nog minst lika bra, och mindre krångligt, att istället investera pengarna på börsen då priserna på lägenheter knappast lär gå upp särskilt mycket framöver.

 

[Franz]

Förutom vad @Conan sagt så finns det rätt mycket risker med både köp och uthyrning av lägenhet idag. Nu när föreningarna måste omförhandla lånen kan avgifterna höjas rätt rejält. Vår lägenhet har blivit 1000 kr dyrare på grund av en avgiftshöjning och mer kan det bli. Har man riktigt otur kan man hamna med en lägenhet som är så dyr att ingen vill hyra den samt att den blir omöjlig att sälja. Jag tror att de feta åren är förbi vad gäller bostadsrätter,

 

[Oscar Silferstjerna]

Jag tror att de feta åren är förbi vad gäller bostadsrätter

Jag håller inte alls med dig! Visst kommer det förr eller senare perioder av nergångar, men ser man bostadsmarknaden mer långsiktigt så finns det få investeringar som ger så hög avkastning som en klokt köpt bostadsrätt. Många har helt enkelt lagt en stor del av sina tillgångar i boendet, så därför finns det också mycket att hämta där. Att köpa bostadsrätter är nästan alltid säkrare investeringar än exempelvis aktier.

Vad gäller bostadsrättsföreningarnas ekonomi, så är föreningens lån naturligtvis betydelsefulla. Köper man en bostadsrätt behöver man vara väl insatt i hur föreningen historiskt har hanterat lånen (amorteringar, räntenivå, pengar i kassan etc.). En dåligt framförhandlad ränta (som i regel beror på att föreningens styrelse inte har varit medveten om vad en bra ränta var vid tidpunkten för lånet) kan, som konstaterats ovan, bli mycket kostsam för föreningens medlemmar. Som köpare av en bostadsrätt behöver man även ta reda på om några renoveringar är nära förestående (eftersom de antagligen lär påverka månadsavgifterna, som i sin tur påverkar bostadsrätternas marknadsvärde). Det är stor skillnad mellan en välskött bostadsrättsförening och en illa skött. Att köpa en lägenhet handlar till stor del om att skaffa sig insyn i föreningens ekonomi. Det finns ofta oväntade och betydelsefulla detaljer i dokumentationen.

Hur jag vet detta? Egen erfarenhet. Har köpt och sålt flera bostadsrätter samt aktivt själv varit med om att omförhandla lånen i flera föreningar. Det har lönat sig varje gång. I konkreta siffror: totalt mer än en tusenlapps sänkning av månadsavgiften. Självklart har det väsentligen påverkat vinsten (hundratusentals kronor) vid efterföljande försäljning.

 

[Franz]

Hur jag vet detta? Egen erfarenhet. Har köpt och sålt flera bostadsrätter samt aktivt själv varit med om att omförhandla lånen i flera föreningar. Det har lönat sig varje gång. I konkreta siffror: totalt mer än en tusenlapps sänkning av månadsavgiften.

Med räntorna som varit har det naturligtvis varit lönsamt tidigare att förhandla nya lån, det har jag också erfarenhet av. Nu är räntorna betydligt högre. Om en bostadsrättsförening har ett lån som går ut nu blir räntan såklart högre och därmed avgiften. Det handlar alltså inte om att föreningen förhandlat fram en dålig ränta tidigare utan att de tvärtom hade en väldigt bra ränta som inte längre är möjlig att få. Det är något som de flesta föreningar kommer att känna av.

 

[JohanL]

Jag håller inte alls med dig!

Inte jag heller. Så länge vi har reallöneutveckling och bostadsbrist kommer priserna att stiga mer än BNP/capita över tid, även om räntor kan få det att kortsiktigt guppa upp eller ned. Det här är ren tillgång och efterfrågan, och folk måste bo någonstans även om det är är man lägger alla extrapengar.

 

[Franz]

Inte jag heller. Så länge vi har reallöneutveckling och bostadsbrist kommer priserna att stiga mer än BNP/capita över tid, även om räntor kan få det att kortsiktigt guppa upp eller ned. Det här är ren tillgång och efterfrågan, och folk måste bo någonstans även om det är är man lägger alla extrapengar.

Nja, om människor inte har råd att köpa lägenheter på grund av högre låneräntor och avgifter så sjunker efterfrågan. Men med ”de feta åren är förbi” menar jag såklart inte att bostadsrätter kommer försvinna helt, det kanske jag var otydlig med.

 

[Conan]

Jag håller inte alls med dig! Visst kommer det förr eller senare perioder av nergångar, men ser man bostadsmarknaden mer långsiktigt så finns det få investeringar som ger så hög avkastning som en klokt köpt bostadsrätt. Många har helt enkelt lagt en stor del av sina tillgångar i boendet, så därför finns det också mycket att hämta där. Att köpa bostadsrätter är nästan alltid säkrare investeringar än exempelvis aktier.

Vad gäller bostadsrättsföreningarnas ekonomi, så är föreningens lån naturligtvis betydelsefulla. Köper man en bostadsrätt behöver man vara väl insatt i hur föreningen historiskt har hanterat lånen (amorteringar, räntenivå, pengar i kassan etc.). En dåligt framförhandlad ränta (som i regel beror på att föreningens styrelse inte har varit medveten om vad en bra ränta var vid tidpunkten för lånet) kan, som konstaterats ovan, bli mycket kostsam för föreningens medlemmar. Som köpare av en bostadsrätt behöver man även ta reda på om några renoveringar är nära förestående (eftersom de antagligen lär påverka månadsavgifterna, som i sin tur påverkar bostadsrätternas marknadsvärde). Det är stor skillnad mellan en välskött bostadsrättsförening och en illa skött. Att köpa en lägenhet handlar till stor del om att skaffa sig insyn i föreningens ekonomi. Det finns ofta oväntade och betydelsefulla detaljer i dokumentationen.

Hur jag vet detta? Egen erfarenhet. Har köpt och sålt flera bostadsrätter samt aktivt själv varit med om att omförhandla lånen i flera föreningar. Det har lönat sig varje gång. I konkreta siffror: totalt mer än en tusenlapps sänkning av månadsavgiften. Självklart har det väsentligen påverkat vinsten (hundratusentals kronor) vid efterföljande försäljning.

Bostäder har knappast varit en bättre investering är börsen på lång sikt.

På medelkort sikt har bostäder däremot gått som tåget (med undantag för de sista två sista åren), men det borde väl snarast vara ett argument emot en sån investering? När värdet på något rusat osedvanligt mycket på kort tid brukar ju snarast risken för ett fall ligga framför en.

Inte jag heller. Så länge vi har reallöneutveckling och bostadsbrist kommer priserna att stiga mer än BNP/capita över tid, även om räntor kan få det att kortsiktigt guppa upp eller ned. Det här är ren tillgång och efterfrågan, och folk måste bo någonstans även om det är är man lägger alla extrapengar.

Det finns väl ingen brist på bostäder? Går ju knappast att sälja eller i många fall ens hyra ut nya bostäder. I Sverige har vi lika mycket eller mer boyta än i många andra jämförbara länder per capita.

Däremot är det förstås alltid ”brist” på väldigt billiga boenden.

Reallöneökningarna ligger väl dessutom fortfarande under inflationen. Men visst nominellt kommer priserna förstås stiga på sikt sålänge som inflationen är hög.

 

[JohanL]

Bostäder har knappast varit en bättre investering är börsen på lång sikt.

Bostäder har fördelen att man kan bo i dem under tiden.

Och vi har bostadsbrist i storstäderna, särskilt Stockholm. Att just för ögonblicket ränta och inflation är avvikande förändrar inte det.

 

[Franz]

Vad tusan?? Förra året i december tyckte jag och @Conan väldigt lika om en grej och jag proklamerade det som ett julmirakel då vi annars ofta tycker olika om typ allt. Nu ett år senare sker ett julmirakel igen, att vi tycker lika! En trevlig tradition må jag säga

 

[Conan]

Bostäder har fördelen att man kan bo i dem under tiden.

Nu var ju frågeställningen huruvida det vore en bra idé att köpa en lägenhet för att hyra ut.

Vad tusan?? Förra året i december tyckte jag och @Conan väldigt lika om en grej och jag proklamerade det som ett julmirakel då vi annars ofta tycker olika om typ allt. Nu ett år senare sker ett julmirakel igen, att vi tycker lika! En trevlig tradition må jag säga

Man får inga klappar av tomten om man inte varit lite snäll och medgörlig på sistone

 

[Oscar Silferstjerna]

Med räntorna som varit har det naturligtvis varit lönsamt tidigare att förhandla nya lån, det har jag också erfarenhet av. Nu är räntorna betydligt högre. Om en bostadsrättsförening har ett lån som går ut nu blir räntan såklart högre och därmed avgiften. Det handlar alltså inte om att föreningen förhandlat fram en dålig ränta tidigare utan att de tvärtom hade en väldigt bra ränta som inte längre är möjlig att få. Det är något som de flesta föreningar kommer att känna av.

Vad som har hänt i just din förening har jag ingen aning om. Det jag pratar om är det generella.

Även om räntorna just nu är höga, så är de ändå i kontakten med banken alltid förhandlingsbara. Inte till vilka nivåer som helst, men till viss del. Många inser inte att de är kunder utan går bara till en bank och tar det bud de får där. Det är fullt möjligt att förhandla med flera banker samtidigt. Jag har sett många exempel på föreningar som har tagit onödigt dyra lån. Det var min empiriskt välbelagda poäng.

För de föreningar som behöver omförhandla sina lån nu kan det självklart bli dyrt. Men det är ju också en del av den information man behöver vara uppmärksam på när man köper bostadsrätt - när behöver lånen omförhandlas? Och naturligtvis: hur stora är lånen? Det finns skuldfria föreningar helt utan månadsavgift (och då får man förstås betala för det vid köp)

 

[JohanL]

Nu var ju frågeställningen huruvida det vore en bra idé att köpa en lägenhet för att hyra ut.

Utifrån Efficient Market Hypothesis borde det vara ungefär lika lönsamt som annan investering med samma risknivå, och intuitivt känns det som mer jobb än att köpa aktier i fastighetsbolag?